不動産仕入営業の転職完全ガイド

不動産業界の中でも「源泉」と呼ばれる重要な役割を担うのが不動産仕入営業です。土地や中古物件を買い取り、新たな価値を付加して再販するビジネスの起点となるこの職種は、高い専門性と交渉力が求められる反面、非常に高い報酬を目指せる魅力があります。本ガイドでは、不動産仕入営業の実態から、転職を成功させるための具体的な戦略まで、求職者が知るべき全ての情報を網羅しています。

不動産仕入営業の主な任務は、建売住宅やマンション開発、リノベーション再販のための「用地・物件」を確保することです。具体的には、不動産仲介会社を定期訪問して未公開の物件情報を入手する「情報収集」、土地の法的規制や収益性を算出する「物件精査・ボリュームチェック」、そして地主や仲介会社との「価格交渉・売買契約」が主要業務となります。単に売るだけでなく、その土地にどのような建物を建てれば利益が出るかを企画するコンサルティング的な側面も持ち合わせています。基本的には平日の日中に仲介会社を回るスタイルが多く、BtoBの営業要素が強いのが特徴です。

不動産仕入営業は、成果が会社の利益に直結するため、インセンティブ比率が高い傾向にあります。年収1,000万円を超えるプレイヤーも珍しくありません。

経験・役職	推定年収範囲	特徴
未経験・初任給	350万円〜500万円	固定給＋少額のインセンティブからスタート
経験3年（中堅）	500万円〜800万円	仕入実績が安定し、インセンティブが加算される
経験5年（ベテラン）	800万円〜1,500万円	独自の仕入ルートを確立し、大型案件をこなす
経験10年以上（管理職）	1,200万円以上	チームの仕入目標達成に応じた管理職手当や賞与

地域差として、東京23区内は物件価格が高騰しているため、一件あたりの手数料や利益額が大きく、地方に比べて年収水準が高い傾向にあります。福利厚生では、宅地建物取引士の資格手当（月2〜3万円）や、成約ごとのインセンティブ制度が充実している企業が一般的です。

不動産仕入営業のキャリアは、現場での情報網構築から始まり、徐々に大規模な開発プロジェクトへとシフトしていきます。

### 入社1年目：基礎構築期
まずは業界用語や都市計画法、建築基準法などの法的知識を習得します。並行して、担当エリアの不動産仲介会社を1日10〜20件ほど訪問し、顔と名前を覚えてもらう「顔売り」が中心となります。先輩の契約に同行し、調査や書類作成の補助を行いながら業務の流れを掴みます。

### 入社3年目：自立・専門性向上期
自分専用の仕入ルートが確立され、継続的に物件情報が舞い込むようになります。物件の目利き（査定）スピードが上がり、上司の決裁を得るための企画書作成も一人で行います。宅建士の資格取得はこの時期までに済ませるのが一般的です。

### 入社5年目：リーダー・企画職
後輩の指導を担当するほか、難易度の高い権利関係が複雑な物件や、大規模な土地のまとめ（地上げ）などを任されるようになります。用地取得だけでなく、商品企画や販売戦略まで関わるケースも増えます。

### 入社10年目以降：経営・独立
仕入部長などの管理職として組織を牽引するか、培った人脈と相場観を武器に不動産投資家として独立、あるいは自身の不動産会社を設立する道が開けます。仕入ルートさえあれば独立しやすい職種と言えます。

不動産仕入営業において「宅地建物取引士」は必須級の資格です。重要事項説明を行うために必要なだけでなく、信頼関係を重視する仕入の現場では、名刺に資格の記載があることが最低条件とされる場合もあります。

資格名	重要度	取得期間目安	メリット
宅地建物取引士	必須級	6ヶ月〜1年	資格手当の支給、重要事項説明が可能になる
不動産鑑定士	推奨	2年〜	高度な物件評価が可能になり、キャリアの幅が広がる
2級建築施工管理技士	歓迎	6ヶ月〜	建物解体や建築コストの把握に役立つ
普通自動車免許	必須	1ヶ月	物件の現地調査や業者訪問に不可欠

ロードマップとしては、入社前から宅建の学習を開始し、1年目の試験で合格を目指すのが理想的です。企業によっては資格取得支援としてスクール費用の補助や、合格祝い金を出す制度を設けています。

不動産仕入営業の転職では「過去の実績」と「泥臭い営業への適性」が厳しく見られます。

### 求人の探し方
大手転職サイト（リクナビNEXT、doda等）で幅広く探すのも有効ですが、不動産特化型のエージェントを活用すると、企業の「仕入方針（区分マンション専門なのか、一棟ビルなのか等）」や「歩合率の算出基準」といった深い情報を得られます。地域密着型の地場工務店などはハローワークにのみ求人を出していることもあります。

### 応募書類・面接対策
職務経歴書には「どのような物件を」「年間何件」「いくらで仕入れ」「どの程度の利益を出したか」を具体的な数値で記載してください。未経験の場合は、過去の営業経験における行動量（訪問件数や架電数）をアピールします。

### 効果的な逆質問集
1. 「入社後、最初に担当するエリアや物件種別を教えてください」
2. 「仕入判断の決裁フローと、平均的な決裁スピードを教えてください」
3. 「貴社で活躍しているトップ営業の方に共通する特徴は何ですか？」
4. 「インセンティブの支給条件や計算基準について詳しく伺えますか？」
5. 「仲介会社への訪問以外に、どのような手法での仕入を推奨していますか？」
6. 「仕入れた後の商品企画にはどの程度関与できますか？」

### 3社比較のポイント
求人を比較する際は、固定給と歩合給のバランス、仕入対象（新築用地か中古再販か）、そして年間休日（水曜定休が多いが、土日休みの企業もある）を軸に検討しましょう。

不動産仕入営業の市場は、その土地の再開発状況や人口動態に強く影響されます。

### 都市部（東京・大阪・名古屋）
再開発が活発で、古いビルの建て替えや中古マンションのリノベーション需要が非常に高いです。競合が激しく、スピード感と高度な交渉力が求められますが、成約時の利益が大きいため、高年収を狙いやすい環境です。

### 地方都市（福岡・仙台・札幌等）
中心部では分譲マンション用地の需要がありますが、郊外では戸建て住宅用の用地仕入がメインとなります。地域密着型の不動産会社との長年の付き合いが重視されるため、一度信頼関係を築くと安定的に情報を得られる特徴があります。転勤が少なく、特定の地域に根ざして働きたい方に適しています。

### 地方・郊外
空き家対策や、ロードサイド店舗の用地取得など、特殊なニーズが存在します。車での移動距離が長くなる傾向にあり、地主との直接交渉など、より人間味のある営業スタイルが求められます。

* 断られてもめげない「タフな精神力」がある人
* マメに連絡を取り、相手の懐に入るのが得意な人
* 法律や税金などの複雑な知識を学び続ける意欲がある人
* 高い目標数値を追いかけ、成果を出すことに喜びを感じる人
* 地図を見て街の将来像を想像することが好きな人
* 臨機応変なスケジュール管理ができる人
* 論理的なデータ分析と直感的な行動力のバランスが良い人

日本の不動産業界は市場規模約40兆円を超える巨大産業です。新築着工戸数は減少傾向にありますが、その分「中古住宅の流通」や「既存ストックの活用」といったリノベーション・再開発需要が拡大しており、仕入営業の重要性はむしろ高まっています。現在、有効求人倍率は他職種より高い水準で推移しており、人手不足が続いているため、経験者はもちろんポテンシャルのある未経験者にも大きなチャンスがあります。今後はAIによる価格査定が普及しますが、最終的な地主や仲介会社との信頼構築・交渉は人間にしかできない業務として残り続けるでしょう。

不動産仕入営業は、不動産ビジネスの最上流を担うエキサイティングな仕事です。厳しい交渉や泥臭い情報収集が求められる場面もありますが、自らが仕入れた土地に新しい建物が建ち、街が変わっていく様子を目の当たりにできる達成感は格別です。また、その成果がダイレクトに報酬に反映される点も大きな魅力と言えるでしょう。このガイドが、あなたの理想のキャリアに向けた第一歩となれば幸いです。